中国登封网讯 这些投资者既有南京本地人，也有的来自上海、安徽、苏北等地。投资者的做法通常表现为：以家人和朋友的名义，一次性购买多套住房。在政策利好集中地浦口区，部分投资者一次性购买5套以上房屋。
本报记者 张敏 南京报道
2月11日，大年初四，南京市浦口区“正荣润江城”项目的业务员小琴一天内共接待了十几组看房客户，“从早到晚都没坐下来过”。这本是春节值班时间，但她的忙碌程度堪比平时。该项目在去年年中的均价为16000元/平方米左右，到今年元旦开盘时，已经涨到22000元/平方米，如今仍然一房难求。
几乎同一时间，建邺区庐山路某中介门店的经纪人小李焦头烂额。他代理的“苏建豪庭”小区的一位业主已经在一个月内第三次上调报价，单价从春节前的25000元/平方米调到34000元/平方米。其间，这名业主还曾有过一次违约，不惜赔偿两倍定金。
这两个瞬间，是最近南京楼市的缩影。
根据国家统计局的数据，2016年1月，南京市新建商品住宅价格同比上涨10.8%，涨幅仅次于深圳、上海、北京;二手住宅价格同比上涨7.7%，涨幅仅次于北上广深四个一线城市。
在全国楼市分化日益加剧的背景下，南京的房价涨幅已与一线城市看齐。浦口区和建邺区，既是南京成交量最为旺盛的区域，也是房价上涨最为迅速的区域。从某种程度上说，也是引发恐慌、带动整个城市房价上涨的起点。
城市进化推涨土地价格
南京房地产市场的变化，与城市进化的历史密不可分。长江从南京的西南向东北方向流过，将城市划分为两部分：江北的浦口、六合两区和江南各区。
江南各区中，鼓楼、玄武、秦淮三区为老城区。这三区的面积占南京市区划面积的不到5%，人口则占南京市总人口的40%左右，人口密度偏大，给城市运行带来了较大的压力。为此，南京一直尝试将城市功能分解和外扩。其中，江北新区和河西新城，是近年来区域规划的重点。
江北新区的概念从2012年5月提出，南京市政府将其定位为“城市副中心”。该区域位于长江以北，由浦口区、六合区和栖霞区的一部分构成。其中，浦口区北部与鼓楼区隔江相望，是整个江北新区区位最佳的地段。这种区位优势似乎注定了浦口楼市日后的火爆。
2013年以前，与一江之隔的鼓楼区和建邺区北部相比，浦口房价仅相当于对岸的一半水平，稍远的区域甚至不足1/2。随着南京市将政府机构、学校、医院、大型企业等大量向江北迁移，尤其是过江通勤的改善，使这种“剪刀差”正在弥合，但两岸的房价仍有约1/3的差距。
2015年7月，国务院正式批复同意成立江北新区，使之成为全国第13个、江苏省首个国家级新区。浦口楼市由此迎来最大的利好。
这些利好极大地促进了地价的抬升。2013年7月，正荣曾以7973元/平方米的单价拿下当时的“浦口地王”，被称作典型的“面粉贵过面包”。到2015年11月，中建东孚获得的“浦口地王”，门槛已升至14722元/平方米，涨幅达到84.6%，且同样接近周边房价。
根据易居克而瑞的数据，2015年浦口区成交的住宅用地平均楼面价为4922元/平方米，比2014年增长59.5%，比2013年增长了217%。
相比之下，河西新城的规划起点更高。开发较早的新城中北部，已有大量的中高档住宅小区，这也是除老城区外南京房价最高的区域。
2014年青奥会的大部分场馆、青奥村落户在河西新城，进一步带动这一区域的建设。此后，河西新城的房价涨幅就一直快于市区。2011年后，大量一线开发商进入新城南部区域，加剧了土地资源的争夺。
2011年3月，河西南部第一盘——“海峡城”地块出让时，楼面地价尚在4752元/平方米。2015年3月，鲁能在同区域获取的地块，单价就达到14078元/平方米，四年间单价涨幅达到196%。而在供应较为稀缺的河西中部，今年1月诞生的南京新“地王”，价格达到4.25万元/平方米。文首提到的二手房跳涨现象，正是位于这一区域。
周期碰撞的“化学反应”
几乎与城市建设的利好同步，房地产业的政策利好也进入释放周期。
2014年9月，南京市发布“宁七条”，取消实施了三年零七个月的限购措施。对贷款的限制也有所松绑。
从2014年底开始，央行连续降息，同时，相关部委对购房首付、税收等方面做出利好调整。
房地产政策的利好期，与城市建设的收获期，在2015年发生“化学反应”。根据易居克而瑞的数据，2015年，南京成交商品住宅11.69万套，成交面积1278.7万平方米，两者均创历史新高，同比分别上涨48.2%和49.5%。
同期，南京商品住宅成交均价为15140元/平方米，同比上涨9.7%。在浦口、建邺两区，开发商普遍反映，实际涨幅超过30%，个别项目的价格涨幅超过50%。
有开发商向21世纪经济报道表示，2014年在南京拿地时，曾按照“房价上涨10%”的预期来做预算，但项目的实际涨幅明显超出预期，令公司“始料未及”。
从南京市场的表现看，真正出现火爆，是在2015年的下半年。旭辉集团南京区域总经理侯波向21世纪经济报道表示，江北新区规划获批给市场带来较大的心理影响，“二手房四成首付”新政也度过消化期，两项因素叠加，使得市场需求开始大量释放。此后的政策利好、高价地、一房难求等局面，不断给市场添柴加薪。
正荣集团南京公司营销经理唐晓指出，市场的换房周期约为7年。南京楼市曾在2009年出现过一轮火爆行情，由于现有政策对改善型需求有明显利好，这部分购房者已经加速进入换房季。
